Miliarder mandiri: ‘Jangan membeli rumah—kecuali jika Anda mampu membuang-buang uang’

Saya suka berinvestasi di real estat, dan itu adalah alasan utama mengapa saya bisa menjadi jutawan mandiri. Tetapi saya telah belajar bahwa membeli rumah keluarga tunggal untuk ditinggali tidak selalu merupakan investasi yang bagus.

Saya menyadari ini pada tahun 2003, ketika saya adalah pengantin baru dengan bayi yang baru lahir, dan membeli rumah impian saya di Los Angeles. Tetapi seiring berjalannya waktu, saya tidak melihat pengembalian uang atau waktu yang saya masukkan ke rumah saya. Jadi saya menjualnya dan menggunakan ekuitas untuk membeli beberapa properti sewaan. Kemudian keluarga saya menjadi penyewa lagi.

Jangan salah paham: Saya masih mendukung kepemilikan rumah. Hari ini, saya memiliki tiga rumah — dua di antaranya saya sewakan, dan yang ketiga adalah tempat tinggal utama saya. Tetapi pada akhirnya, bagi banyak orang, memiliki rumah mengeluarkan uang dari kantong mereka.

Inilah mengapa saya percaya membeli rumah bukanlah investasi yang bijaksana, terutama saat ini dengan meningkatnya inflasi dan harga rumah yang tinggi:

1. Biaya memakan keuntungan
Katakanlah Anda membeli rumah seharga $100.000 dan membayar uang muka $5.000. Kemudian 10 tahun kemudian Anda menjual rumah itu seharga $200.000.

Sepertinya Anda membunuhnya: Anda mengubah $5.000 menjadi $100.000, setelah Anda membayar hipotek Anda. Tapi Anda lupa menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memiliki rumah itu:

Bunga 10 tahun dengan bunga 6% setiap tahun: $60.000
10 tahun pajak properti sebesar 2% setiap tahun: $20,000
Biaya real estat 6%: $6.000
Total biaya sebelum pemeliharaan: $86.000

Itu membuat Anda mendapatkan pengembalian bersih sebesar $14.000 (atau 14%) dari $100.000 itu. Lebih dari 10 tahun, investasi Anda kembali 1,4% per tahun, dan kami bahkan belum memasukkan biaya atap, pipa ledeng, cat, dan biaya perawatan lainnya.

Aturan umum yang baik untuk diingat adalah bahwa Anda akan menghabiskan sekitar 1% dari harga pembelian rumah Anda untuk pemeliharaan setiap tahun, tetapi biaya tersebut bisa lebih mahal selama masa inflasi tinggi.

Tip: Jangan membeli rumah dengan harapan menghasilkan keuntungan yang sebenarnya. Sebaliknya, belilah hanya ketika Anda memiliki penghasilan yang cukup, baik pasif maupun aktif, untuk mendanai biaya hipotek, pajak properti, dan pemeliharaan.

2. Tidak ada arus kas yang membuat Anda bergantung pada pasar
Investasi real estat sejati memberi Anda penghasilan pasif bulanan — atau arus kas — setelah semua pembayaran hipotek, pajak properti, dan pemeliharaan.

Ketika rumah Anda tidak memberikan arus kas bulanan, nilainya selalu terkait dengan memiliki pembeli rumah yang memenuhi syarat untuk membeli dan yang menyukai rumah Anda. Anda membayar untuk tinggal di dalamnya sementara Anda menunggu untuk mungkin mendapat untung.

Masa-masa sulit sering kali menguntungkan nilai properti sewaan dan merugikan pemilik rumah keluarga tunggal. Ketika saya pergi untuk menjual properti sewaan, saya hanya perlu menemukan seseorang yang ingin mendapat untung, dan itu tidak sulit untuk dilakukan.

Tip: Beli hanya ketika Anda menemukan properti piala yang dijual di bawah nilainya, mampu membayar tunai, dan 99% yakin ada jalan keluar yang menguntungkan karena pasar sekitarnya.

3. Manfaat pajak yang terbatas dibandingkan dengan real estat komersial
Misalnya, Anda terbatas pada seberapa besar bunga yang dapat Anda hapus dari rumah Anda, dan Anda hanya diperbolehkan mendapatkan pembebasan pajak sebesar $ 250.000 untuk penjualan satu rumah keluarga setiap dua tahun.

Tetapi ketika Anda beralih dari berinvestasi di rumah Anda menjadi berinvestasi di real estat yang menghasilkan pendapatan, manfaat pajaknya meroket.

Pendapatan dari sewa diperlakukan seperti pembayaran kembali modal, bukan pendapatan, jadi tidak dikenakan pajak. Dan dalam investasi komersial, hanya ada sedikit batasan berapa banyak bunga yang dapat Anda hapus. Pajak properti, pemeliharaan, dan perabotan juga dapat dikurangkan.

Tip: Untuk mendapatkan penghasilan pasif dari real estat, berinvestasilah di properti sewaan dengan situasi pajak yang menguntungkan.

Jadi kapan ide yang baik untuk membeli rumah?
Pendapat saya: Jangan membeli rumah — kecuali jika Anda mampu membuang-buang uang.

Paling-paling, rumah adalah tempat untuk menelepon Anda sendiri, dan dapat memberikan stabilitas. Tetapi jika tujuan Anda adalah untuk menciptakan kekayaan, ada begitu banyak pilihan lain, seperti pasar saham atau investasi real estat komersial.

Saya juga tidak percaya bahwa memiliki rumah harus dianggap sebagai “Mimpi Amerika.” Sebagian besar, ini hanyalah tempat tinggal — dan selalu ada biaya yang menyertainya.

Grant Cardone adalah CEO Cardone Capital, penulis buku terlaris “The 10X Rule,” dan pendiri The 10X Movement dan The 10X Growth Conference. Dia memiliki dan mengoperasikan tujuh perusahaan swasta dan portofolio proyek multikeluarga senilai $5 miliar. Ikuti dia di Twitter @GrantCardone.

Leave a Reply

Your email address will not be published.